大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则政策解读
大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则政策解读
《大连市国有土地上房屋协议搬迁
工作规则》政策解读
为进一步规范大连市国有土地房屋协议搬迁工作，大连市住建局起草了《大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则》，现将有关情况说明如下：
一、起草背景
2021年12月，我市出台了《大连市城市更新管理暂行办法》（大政办发〔2021〕34号），规定“城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。结合城市更新工作实际，鼓励城市更新搬迁补偿中优先采取协议搬迁的方式，提高城市更新改造效率”，同时要求“市级相关主管部门按照有关法律法规制定城市更新配套文件”。在城市更新改造项目中，相比较征收拆迁，协议搬迁一方面具备工作流程快、效率高的优势，另一方面有助于实施主体更好开展城市更新项目中包括土地一级开发在内的全链条工作，同时进一步拓宽了融资渠道。
为了高效有序的推进城市更新改造工作，规范国有土地上房屋协议搬迁活动，保障房屋搬迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《大连市城市更新管理暂行办法》等相关规定，结合我市实际，市住建局起草了《大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则》（以下简称《规则》）。
二、起草工作开展情况
一是通过网络查询、电话咨询等方式深入学习了上海、沈阳、南京等城市的先进经验和做法，形成《规则》初稿；二是按照规范性文件发布的工作程序和要求，市住建局于2022年5月9日、10月25日、11月10日、2023年1月9日四次向市自然资源局等9个单位征求意见，已达成一致意见，最终形成《规则》。10月27日,《规则》在市住建局网站上向社会公开征求意见，截止11月30日，未接到相关意见反馈。
三、主要内容
《规则》共分四章二十九条，主要包括房屋协议搬迁适用范围、启动协议搬迁的条件及准备工作、协议搬迁具体实施程序等。具体如下：
（一）第一章 总则。
1.适用范围：在市内四区和高新区范围内实施城市更新，因质量安全和环境保护要求必须先行开展房屋协议搬迁的项目、有明确的交地和开工时间节点且取得建设项目规划选址意见书的重大工程项目、经区政府（园区管委会）同意确需先行开展房屋协议搬迁的其他项目，城市更新实施主体需要对国有土地上被搬迁人协议搬迁安置补偿的，适用《规则》。
2.责任主体：市住房和城乡建设局负责指导全市国有土地上房屋协议搬迁工作。区政府（园区管委会）负责本地区国有土地上房屋协议搬迁工作。
3.房屋协议搬迁、实施主体定义：
房屋协议搬迁是指在城市更新改造工作中，房屋需要综合整治或拆除重建，由实施主体按照平等、自愿、公平、诚信的原则与改造范围内的被搬迁人和土地使用权人协商并签订搬迁安置补偿协议，实施搬迁改造的工作模式。
实施主体由区政府（园区管委会）通过公开招投标、竞争性磋商或指定方式予以确定。
（二）第二章 项目启动。
1.搬迁意愿征询：实施主体需事先对被搬迁人的搬迁意愿进行征询，区政府（园区管委会）决定实施房屋协议搬迁工作的，被搬迁人的搬迁意愿不得低于《民法典》规定的相关比例。
2.制定搬迁和安置补偿方案：实施主体按照城市更新项目总体实施方案结合评估报告最终确定的房屋价值，制定城市更新项目房屋协议搬迁和安置补偿方案，报项目所在区政府（园区管委会）审核批准，同时签订项目实施监管协议。
（三）第三章 组织实施。
1.公示方案、发布协议搬迁公告：实施主体在改造范围内公示搬迁和安置补偿方案。被搬迁人可选择货币补偿也可以选择产权调换。
2.签订搬迁安置补偿协议：签订协议达到搬迁和安置补偿方案规定比例的，协议生效。达到比例后，实施主体与未签订协议的被搬迁人经过充分协商、调解仍未达成一致意见的，如已签订协议户数达到城市更新项目搬迁户数95﹪时，符合公共利益需要的项目，可启动国有土地上房屋征收程序。