越剑智能:厂房100%搬迁,如何保证不影响经营? 【小兵评析】 1.对于企业来
【小兵评析】
1.对于企业来说,正常使用的厂房被列入拆迁计划也是常有的事情,不过像发行人这种,100%的生产机经营场所要拆迁的情形,倒也不是那么常见。
2.厂房拆迁,对于发行人生产经营的影响,会因为行业特性和经营的要求不同而有着完全不同的结果。有的行业拆迁没啥影响,比如机械制造业,生产线都是标准的,可以随时拆卸装运。有的行业拆迁几乎就是伤筋动骨,比如化工行业,生产线都是定制的很多都直接埋到地里,搬迁几乎就是生产前报废不能使用。此外,像化工行业设备安装调试的周期也很长,可能需要一年甚至更长时间。
3.具体到本案例发行人,涉及到100%厂房的搬迁,自然还需要重点关注,关注的问题主要有:①搬迁的背景、政策依据以及搬迁协议的签署情况;②对搬迁期限和时间是否有明确要求;③新的土地取得情况以及新的厂房建设进展,预计达到可使用状态的时间;③新厂房和旧厂房是否能够实现无缝对接,发行人机器设备搬迁的周期和时间;④搬迁期间客户订单的处理,是否会影响客户流失,是否存在停产、不能供货等情形;⑤搬迁补助和损失的具体金额和明细,相关的会计处理是否合规,是否存在通过搬迁成本调节利润的情形等。
4.发行人一共有五处土地厂房被列入拆迁计划,拆迁补偿最高的超过3亿元,最低的也有1000多万元,合计补偿超过4.5亿元。补偿的内容主要就包括出让土地上合法房屋货币化补偿、货币化安置奖励、临时安置补偿费及房屋装修补偿组成。如果是单纯的土地,则主要是国有出让工业用地补偿、原带征土地退款和被征收土地内附属物塘渣组成。
5.发行人已经取得了新的工业用地并且已经在建设中,我们不清楚发行人新取得土地和建设厂房付出的成本情况,大概率拆迁补助是可以覆盖的。对于监管机构关注的拆迁影响的问题,发行人也做了解释,主要体现在:
①发行人的拆迁协议都已经签署,但是都还没有正式搬迁,收到的拆迁补助也只有1000万元,补助远远没有到位。
②发行人可以自主决定拆迁的时间和周期,这样可以尽可能降低对于发行人生产经营的影响。
③发行人新的厂房已经在建设中,预计2020年就可以达到使用状态。
④发行人会短期内增加外协加工的比例,尽量保证交货期的保证以及不流失客户。
⑤发行人的生产线搬迁周期较短,最长需要90天时间,最多只需要30天时间就可以。
【发审委问询问题】
报告期内,发行人绝大部分生产经营用地被列入拆迁计划。请发行人代表说明:(1)搬迁协议是否已经签署,协议的主要内容、对搬迁时间及期限的具体要求;(2)新厂房建设目前的具体进展情况,新厂房预计竣工时间、验收时间、投入使用时间,与搬迁协议的具体要求是否相匹配;新建厂房是否已达到预计可使用状态,是否存在未及时转固等情况,是否符合企业会计准则的相关规定;(3)搬迁期间客户订单的处理,是否存在停产、不能正常经营或无法及时供货等经营风险,是否会导致客户流失,发行人拟采取的应对措施;(4)整体搬迁对发行人生产经营及财务状况的影响,是否对发行人生产经营及持续经营能力构成重大不利影响,相关风险是否已经充分披露。请保荐代表人说明核查依据、过程,并发表明确核查意见。
【招股书披露内容】
1、拆迁事项基本情况
根据绍政办发(2016)90号文件通知和绍兴市柯桥区城中村改造和拆迁工作领导小组工作任务书(绍柯拆任[2016]40号)、杭绍台高速公路及大越路拓宽灵芝段工程集体土地上房屋征收公告及绍兴市柯桥区人民政府[2015]58号《关于杭绍台高速公路柯桥段征迁工作有关问题的专题会议纪要》等文件,公司位于柯桥区齐贤街道阳嘉龙村的主要生产厂区被纳入2017年的拆迁计划中,并被列入浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单(第一批),公司位于越城区灵芝街道的空置房屋被纳入2019年大越路建设项目的拆迁计划中,公司位于柯桥区齐贤街道羊山村的部分土地被纳入杭绍台高速公路国有工业用地征收计划中。公司将按照政府拆迁文件的要求,稳步推进并最终完成公司主厂区及其他空置房屋的整体拆迁事项。
本次,公司涉及拆迁的土地使用权及房屋所有权情况如下:
(1)土地使用权情况
(2)房屋所有权情况
截至本招股说明书签署日,公司现阶段使用的位于阳嘉龙地块的生产经营用房及位于勤俭地块、建丰地块和灵芝地块的空置暂未使用房屋均被列入拆迁范围,合计产权面积为82,441.98 平方米,具体情况如下:
2、拆迁协议的签署情况
自2018年11月以来,公司相继与政府就拆迁事项签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》和《集体土地上非住宅拆迁货币补偿协议》,具体情况如下:
(1)建丰地块拆迁协议签署情况
2018年11月,公司与绍兴柯桥经济开发区投资有限公司、绍兴市柯桥区齐贤街道办事处签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》(建丰地块),协议具体约定如下:
①被征用拆迁土地房屋情况
被征用拆迁土地、房屋座落于柯桥区齐贤街道阳嘉龙村,土地使用权证号为绍兴县国用(2007)第12-54号、绍兴县国用(2007)第12-55号,房权证号为绍房权证齐贤字第00010号、绍房权证齐贤字第00011号,拆迁总面积16,557.23平方米,确权建筑面积11,952平方米。
②补偿结算
公司从本次拆迁事项中合计取得3,731.27万元补偿款,主要系由出让土地上合法房屋货币化补偿、货币化安置奖励、临时安置补偿费及房屋装修补偿组成。
(2)勤俭地块拆迁协议签署情况
2018年11月,公司与绍兴柯桥经济开发区投资有限公司、绍兴市柯桥区齐贤街道办事处签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》(勤俭地块)。
①被征用拆迁土地房屋情况
被征用拆迁土地、房屋座落于柯桥区齐贤街道阳嘉龙村,土地使用权证号为绍兴县国用(2007)第12-56号,房权证号为绍房权证齐贤字第01674号,拆迁总面积10,040.04平方米,确权建筑面积7,573平方米。
②补偿结算
公司从本次拆迁事项中合计取得1,911.63万元补偿款,主要系由出让土地上合法房屋货币化补偿、货币化安置奖励、临时安置补偿费及房屋装修补偿组成。
(3)阳嘉龙村地块拆迁协议签署情况
2018年11月,绍兴柯桥经济开发区投资有限公司、绍兴市柯桥区齐贤街道办事处与公司签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》(预签)。
①被征用拆迁土地房屋情况
被征用拆迁土地、房屋座落于柯桥区齐贤街道阳嘉龙村,土地使用权证号为绍兴县国用(2007)第12-52号、绍兴县国用(2009)第12-261号、绍兴县国用(2007)第12-115、绍兴县国用(2009)第12-241、绍兴县国用(2009)第12-242,房权证号为绍房权证齐贤字第01676号、02620号、01677号、02775号、02774号,拆迁总建筑面积113,270.43平方米,确权国有出让建筑面积105,208.55平方米。
②补偿结算
公司从本次拆迁事项中合计取得30,282.66万元补偿款,主要系由出让土地上合法房屋货币化补偿、货币化安置奖励、临时安置补偿费及房屋装修补偿组成。
③其他
本次拆迁最终补偿款结算支付按柯桥区房屋拆迁政策审核小组对本次拆迁确权审核会议纪要、绍兴市点点房地产评估有限公司正式房屋评估报告、中兴资产评估事务所资产评估报告进行校正并签订正式协议为准。
上述协议约定公司所搬迁的新厂区正式投产前,公司可以继续在原场地正常生产经营,按照现状继续使用相关房屋、建筑物及构筑物,绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司不会因拆迁安排影响公司的正常生产经营。上述协议的签署不会对公司现有的生产经营产生重大不利影响。
(4)灵芝街道房屋拆迁协议签署情况
2019年4月,绍兴市越城区灵芝街道办事处与公司签订了《集体土地上非住宅拆迁货币补偿协议》。
①被征用拆迁土地房屋情况
被征用拆迁土地、房屋位于齐贤镇勤俭村绍齐公路东侧,土地使用权证号为绍兴县集用(2000)字第12-8号,房权证号为绍房权证齐贤字第01673号。房屋总丈量面积4,894.37平方米,认定面积2,538.37平方米,其它建筑面积2,360平方米。
②补偿结算
公司从本次拆迁事项中合计取得7,044,970元补偿款,主要系由房屋货币补偿、未领取权证建筑物补偿、搬迁费和提前搬迁奖组成。
(5)羊山村地块土地征收补偿协议签署情况
2019年7月,绍兴市柯桥区齐贤街道办事处与公司签订了《国有出让工业用地(供而未用)征收补偿协议》。
①被征收土地情况
被征收土地位于齐贤街道羊山村,土地使用权证号为浙(2018)绍兴市柯桥区不动产权第0039301号,国有出让工业用地5,114平方米。
②补偿结算
公司从本次征收事项中合计取得3,781,565元补偿款,主要系由国有出让工业用地补偿、原带征土地退款和被征收土地内附属物塘渣组成。
3、上述房产、土地拆迁进展情况
(1)建丰地块拆迁进展情况
截至本招股说明书签署日,公司尚未收到建丰地块政府拆迁补偿款,政府尚未回收该地块及附属房屋权属证书,且上述房屋尚未拆除。
(2)勤俭地块拆迁进展情况
截至本招股说明书签署日,公司已收到了勤俭地块政府拆迁补偿款550万元,政府尚未回收该地块及附属房屋权属证书,且上述房屋尚未拆除。
(3)阳嘉龙地块拆迁进展情况
截至本招股说明书签署日,公司尚未与政府及相关单位签署拆迁正式协议,尚未收到阳嘉龙地块政府拆迁补偿款,政府尚未回收该地块及附属房屋权属证书,且上述房屋尚未拆除。
(4)灵芝街道地块拆迁进展情况
截至本招股说明书签署日,公司已收到政府拆迁补偿款560万元,且政府已经回收了灵芝街道及附属房屋权属证书并拆除了上述房屋。
(5)羊山村地块拆迁进展情况
截至本招股说明书签署日,公司已收到了该地块全部拆迁补偿款378.16万元,且政府已经回收了羊山村地块权属证书,该地块不涉及房屋拆迁事宜。
4、各生产厂区生产的产品类型、数量及金额
公司目前的生产经营用房均位于阳嘉龙厂区,其他厂区及物业主要用于出租。由于建丰厂区和灵芝厂区已与相关部门签署了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》,原承租方在租赁合同到期后不再续约,目前处于空置暂未使用状态。
5、已列入或即将列入拆迁计划的厂区占营业收入及利润总额的比例
报告期内,已列入或即将列入拆迁计划的厂区占营业收入及利润总额的比例基本达到100%。
6、厂区搬迁规划及对公司生产经营和持续盈利能力的影响
公司已拟定较为完备的搬迁规划以减少搬迁对公司生产经营和持续盈利能力造成的不利影响,具体如下:
①发行人可自由安排拆迁启动时间,签署拆迁协议不影响公司生产经营
发行人拥有生产经营厂区阳嘉龙地块搬迁时间自主权。根据发行人与绍兴柯桥经济开发区投资有限公司、绍兴市柯桥区齐贤街道办事处签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》,公司的新厂房正式投产前,公司可以继续在原场地正常生产经营,按照现状继续使用相关房屋、建筑物及构筑物,绍兴柯桥经济开发区投资有限公司、绍兴市柯桥区齐贤街道办事处不会因拆迁安排影响公司的正常生产经营。
②公司已合法有效取得了建设新厂房所需的生产经营用地并按计划启动施工建设
为进一步减少公司目前生产经营房产拆迁可能给公司带来的经营风险,公司已通过出让方式合法、有效取得了土地权证为绍市国用(2016)第1265 号国有建设用地用于建设新厂房,该宗国有建设用地的土地用途为一类工业用地,宗地面积为53,471 平方米。该地块位于绍兴市袍江区,和现有厂区相距十余公里,交通较为便利。
目前公司已取得关于该项目的《浙江绍兴袍江工业园区企业投资项目备案通知书(基本建设)》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划施工许可证》,并已启动施工建设,预计将于2020 年年中竣工并投入使用。
③公司已制定合理的搬迁计划
为了保证搬迁过程中生产经营的平稳衔接过渡,减少因公司生产经营房产拆迁可能给公司带来的经营风险及持续盈利能力影响,公司已制定了合理的搬迁计划:
A、在搬迁过程中,公司采取整体规划、分步搬迁、提前备货生产的方式组织生产,对于公司目前的生产线数量、产能状况和订单数量进行优化拟合匹配,预先规划生产线分阶段停产搬迁计划以及合理预计搬迁期间的产能损失状况,可两边同时生产,必要时在搬迁前加大生产力度,提前进行长周期订单的备货生产。
B、公司所在地浙江地区的加工行业发展成熟,公司拥有多家合作良好的外协和委外供应商可供选择,且备选厂家众多,公司可以通过灵活调整外协采购、委外加工和自主生产的比重,以确保在厂房搬迁过程中订单生产的连续性、交货的及时性。
C、公司主要生产设备便于搬迁,整体搬迁周期短、预计搬迁损失小
公司搬迁将在新厂区 2020 年年中竣工并投入使用后陆续启用。公司生产经营活动主要依赖于生产相关的机器设备和员工的管理协作。公司目前生产经营中所应用的机器设备主要为可拆卸的大型设备和中小型专用设备,拆卸、运输、安装都较为方便。总体而言,公司主要设备及生产线的拆装、搬迁和重新调试难度较小,预计整体搬迁时间3 个月左右,预计搬迁费用预算不超过600万元,具体情况如下:
此外,拆迁协议中约定将对本次拆迁过程中涉及的房屋装修、设备设施、临时安置、停业停产损失、搬迁费等进行一定金额的补偿,因此公司预计搬迁损失较小,对发行人持续盈利能力不构成重大不利影响。
综上,发行人制定了明确的厂房搬迁规划,并采取了切实有效的措施以减少搬迁带来的不利影响。公司主要生产设备便于搬迁,整体搬迁周期短、搬迁费用可控且对业绩影响较小,不会对发行人生产经营及持续经营能力构成重大不利影响。