苏州市区物业服务收费常见问题解答
1.什么是物业服务费，通常包括哪些收费项目？
答：物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
2.物业公共服务费具体收费标准如何确定？
答：物业公共服务费是指物业服务企业按照合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内，通过招投标等方式与选聘的物业服务企业合同约定；业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定。
各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。
3.何谓物业公共服务“菜单式”收费标准？
答：近日，苏州市物价局、苏州市住建局制定公布了《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（简称《标准》）。《标准》将物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个等级，等级越高服务越周到细致，收费标准也就相应越高。并按照小区收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，同等级的服务项目，小区面积越大，平均单位收费标准越低。物业公共服务费等于各项服务收费之和。业主选择物业服务时，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，如同“点菜”，丰俭由人，任意搭配，因此，分类分项分级的物业公共服务收费标准也被形象化称为“菜单式”收费标准。
4.“菜单式”收费标准如何使用，能否举例说明？
答：在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业服务企业时，建设单位或业主大会、业主委员会可以结合小区的特点和实际情况，自主选择服务项目、服务等级进行组合，最终确定本小区的物业公共服务费标准。例如，某普通住宅小区计费面积120000m2，综合服务选择五级标准，政府指导价为0.45元/m2/月；共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，政府指导价为0.33元/m2/月；公共秩序维护选择四级标准，政府指导价为0.68元/m2/月；保洁服务选择四级标准，政府指导价为0.52元/m2/月；绿化养护服务选择五级标准，政府指导价为0.06元/m2/月；物业公共服务收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/m2/月。则该住宅小区前期物业公共服务费收费标准应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以作为业主大会成立后服务双方协商定价的参考，当然这时收费标准不再具有强制约束力。
5.为什么要出台“菜单式”收费标准？标准的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价？
答：长期以来，在物业服务过程中，业主常常感到“服务不到位”、“收费不合理”，而物业服务企业也抱怨“收费难”，双方没有一个相对公正、具体可行的评价标准，由此积累的矛盾和引发的纠纷日益增多，对行业健康发展产生了消极影响。此次出台的物业公共服务“菜单式”收费标准，通过“细化服务内容、量化服务标准、规范化服务收费”，使服务内容、服务标准与收费标准对应起来，为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度，较大程度地保障业主的费用支出与享受服务、物业企业的服务成本与收入水平相适应，从而促进物业服务质价相符和明明白白消费，有利于物业服务行业健康稳定发展。
对于现有的住宅小区，在《标准》实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行；需要调整收费标准的，应当严格按照规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。因此，这次出台的政府指导价标准，落实到具体住宅小区的物业公共服务收费标准仍由业主“说了算”，所以不会引起现有住宅小区物业收费标准的普遍上涨。
6.住宅小区入住以后，如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序？
答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上（简称“双过半”）的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立之后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定实施调整。
7.在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准？
答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积（车库除外）为计费面积；尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
8.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用？
答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
9.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担？
答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
10.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施？
答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
11.住宅小区汽车停放收费项目和对应服务内容有哪些？
答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构接受业主委托，对公共、共用的车位、车库及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务内容、服务标准和收费标准。
12.住宅小区汽车停放收费标准如何确定？需要调整的应当履行什么程序？
答：汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行。
车位租金由车位所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。
13.新公布的住宅小区汽车停放收费政府指导价标准是如何规定的？
答：露天车位汽车停放费和车位租金为125元/车位·月，室内车位（库）汽车停放费为50元/车位·月，车位租金为200元/车位·月，机械车位汽车停放费为100元/车位·月，车位租金为150元/车位·月，访客等临时停车收费为5元/次，人防车位按照同一车辆停放区域内的停放收费标准执行，省另有规定的从其规定。上述标准为基准价，具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。
在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车实行计次收费，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收。对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
14.住宅小区汽车停放收费政府指导价新标准出台以后，现有住宅小区汽车停放收费是否调整？
答：此次住宅小区汽车停放收费政府指导价调整主要是针对住宅小区地面车位拥挤而地下车位闲置这个带有普遍性的问题，通过政策引导逐步缩小地面与地下停车收费差距，缓解车位供需结构性矛盾，促进停车资源有效利用。但就具体小区而言，是否需要调整收费应根据小区具体情况而定，不搞一刀切，尽可能使价格政策发挥应有作用，避免无谓增加居民经济负担。为此，文件明确规定，新的政府指导价标准出台后，现有住宅小区停车收费标准继续按原合同约定执行，约定期满后按新定指导价重新商定。其中，汽车停放费标准需要调整的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定执行；车位租金需要调整的，由服务双方在政府指导价范围内合同约定执行。
15.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理？所得收益如何使用？
答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
16.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费？
答：为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当执行政府指导价的规定。
17.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取？
答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主（含空置房屋的业主）应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
18.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理？
答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
19.房屋或车位交付使用时发放的出入证（卡）是否需要另行付费？
答：新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位（或物业服务企业）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1张出入证（卡）。
业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
20.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费？
答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取证（卡）制作工本费。
21.共有部分、共用设施收益如何分配？
答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
22.业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益？
答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处（乡镇人民政府）、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
23．物业服务收费明码标价和财务公开的内容有哪些？
答：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
24.业主不按照约定履行交费义务怎么办？
答：业主应当按照物业服务合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。若业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
25.物业服务企业可否向业主收取装修押金？
答：物业服务企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证金等费用。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准后方可收费。